30 жилийн ипотекийн хүү дахин 7%-иас давснаар худалдан авагчид ARM руу илүү татагдаж байна

30 жилийн тогтмол хүүтэй ипотекийн хүү дахин 7%-иас давснаар байр авахаар төлөвлөж буй иргэдийн анхаарал adjustable-rate mortgage (ARM) руу эргэж байна. Эхний хэдэн жилд хүүг доогуур түвшинд “түгжиж” өгөх бүтэц нь сарын төлбөрийг түр хугацаанд бууруулах давуу талтай. Гэхдээ тогтмол хугацаа дуусмагц хүү дахин тогтоогдож, төлбөр өсөх эрсдэл дагалддаг тул сонголт бүрийн цаадах нөхцөлийг нягтлах шаардлага нэмэгдлээ.

Mortgage Bankers Association-ийн мэдээлснээр ARM-ийн өргөдлийн эзлэх хувь аравдугаар сарын 2-нд дууссан долоо хоногт 10.3% болж өссөн байна. Тогтмол хүүтэй 30 жилийн ипотекийн зээлтэй харьцуулахад ARM нь одоогоор ойролцоогоор 1 нэгж хувиар доогуур хүү санал болгож байгаа нь энэ шилжилтийг өдөөж байна. Ипотекийн хүүгийн түвшин урт хугацаанд хэрхэн тогтох нь тодорхойгүй үед худалдан авагчид түр зуурын “амьсгаа авах” зай хайж байгаа зураглал харагдана.

ARM-ийн түгээмэл хувилбарууд нь хугацааны эхэнд тогтвортой хүү амлаж, дараа нь давтамжтайгаар шинэчилдэг. 5/6 ARM нь эхний таван жилд хүү тогтвортой байж, цааш зургаан сар тутамд суурь үзүүлэлтээс хамаарч өөрчлөгдөнө. Харин 7/6 ARM нь эхний өөрчлөлт хийгдэхээс өмнө долоон жилийн хамгаалалт өгдөгөөрөө илүү урт “тайван” хугацаа санал болгодог. Энэ төрлийн бүтэц нь богино, дунд хугацаандаа төлбөрөө барих боломж олгож болох ч цаашдын хүүгийн хөдөлгөөнийг дагаж савлах эрсдэлийг худалдан авагч өөр дээрээ авна.

Эрсдэлийн хүрээг cap бүтэц тодорхойлдог бөгөөд олон нийтэд түгээмэл 2/1/5 cap нь эхний шинэчлэлтээр 2 нэгж хувиар, түүнээс хойш бүр шинэчлэлт бүрээр 1 нэгж хүртэл, нийтдээ 5 нэгж хүртэл өсөх дээд хязгаартай. Жишээлбэл, 6.5%-ийн эхлэх хүүтэй 5/6 ARM 2/1/5 cap-тай бол онолын хувьд 11.5% хүртэл өсөх боломжтой, эхний шинэчлэлт дээр 8.5%-иас давахгүй. Сонирхол татахуйц доод хүүгээр орж ирсэн ч дараагийн шинэчлэлтийн мөчлөгт зээлийн дарамт огцом нэмэгдэх сценарийг үүнээс харж болно.

Ипотекийн хүүгийн орчныг харахад Mortgage News Daily-ийн тооцоогоор 2022 оноос өмнө ипотекийн хүү ойролцоогоор хоёр арван жил 7%-иас доогуур байсан нь өнөөгийн түвшин худалдан авагчийн сэтгэл зүйд ямар өөрчлөлт авчирсныг илтгэнэ. Түүнчлэн зарим нь ирээдүйд дахин санхүүжүүлэх боломж эрж хайх боловч энэ нь өөрөө нэмэлт зардал дагуулна. Bankrate-ийн мэдээлснээр дахин санхүүжилтийн зардал ихэвчлэн шинэ зээлийн дүнгийн 2%–5% байдаг; 300,000 ам.долларын зээлд 6,000–15,000 ам.доллар болно. Өөрөөр хэлбэл, “дараа нь дахин санхүүжүүлчихнэ” гэдэг нь төлөвлөгөө гэхээсээ илүү нөхцөл таарах үед ашиглаж болох сонголт болж хувирна.

Энэ байр суурийг зөвлөмжүүд ч давтаж байна. Realtor.com-ийн Ханна Жонс ARM-ийг “ипотекийн зээл авч чадах цорын ганц арга” гэж бус, стратегийн шийдвэр гэж үзвэл зөв сонголт байж болно гэж онцлоод, хэрэв энэ нь анхнаасаа ч таньж ядсан төлөвлөгөө бол тогтмол хугацаа дуусахад эрсдэлдээ илүү өртөмтгий болно гэж анхааруулжээ. William Raveis Mortgage-ийн Арман Жавахериан тогтмол хугацаанд хэмнэлт баталгаатай ч ирээдүйн дахин санхүүжилтийг зайлшгүй төлөвлөгөө биш, боломжит давуу тал гэж харах нь зүйтэй гэж байна. Homa AI-ийн Мелисса Кон хамгийн өндөр нөхцөлөөр ч төлж чадах төлбөрөө урьдчилан тооцоод, тэр дүнтэй эвлэрч чадах эсэхээ өөрөөсөө асуухыг зөвлөж, ARM сонгосон тохиолдолд “ямар үед хамгийн хэцүү хувилбар бодит болох вэ” гэдгийг тэвчээртэйгээр шалгах шаардлагатайг санууллаа.