Хувьсах хүүтэй орон сууцны зээлтэй олон айл үнийн өсөлтийн дарамтад ойртож, төлбөр огцом нэмэгдэх эрсдэлтэй боллоо

АНУ-д хувьсах хүүтэй орон сууцны зээлтэй олон өрхийн хувьд эхний дахин тогтоолтын үе ойртож, сарын төлбөр нь огцом савлах эрсдэл анхаарал татаж байна. Тогтмол хүүтэй зээлээс ялгаатай нь ийм төрлийн зээлүүдийн хүү тодорхой хугацааны дараа үе шаттайгаар өөрчлөгдөх бүтэцтэй. Хүүгийн түвшин өндөр хэвээр байгаа үед зээлдэгчид төлбөрийн шинэ нөхцөлтэй нүүр тулахын зэрэгцээ дахин санхүүжүүлэх дарамт ч нэмэгдэж болзошгүй. ICE Mortgage Technology-ийн мэдээлснээр энэ жил 150 мянган зээлдэгчийн хүү анх удаа өөрчлөгдөхөөс 64 мянга нь наймдугаар сараас арванхоёрдугаар сар хүртэлх хугацаанд таарч байна.

Зах зээл дээрх хувьсах хүүтэй зээлийн хэмжээ сүүлийн жилүүдийн дээд түвшинд очжээ. ICE Mortgage Technology нийт 3.1 сая хувьсах хүүтэй зээл идэвхтэй байгаа нь 5.5 жилийн дээд түвшин гэж тооцсон байна. Эдгээрийн 2.05 сая нь анхны тогтмол хугацаандаа, 1.05 сая нь аль хэдийн хувьсах үе шатандаа шилжсэн гэжээ. АНУ-ын ойролцоогоор 55.4 сая идэвхтэй орон сууцны зээлийн дотор хувьсах хүүтэй зээл 5.6 хувийг эзэлж байна.

Хүүгийн өөрчлөлт ихэвчлэн зургаан сар эсвэл нэг жилийн давтамжтай явагдаж, сарын төлбөрийг өсгөх эсвэл бууруулах боломжтой. Яг хэдээр өөрчлөгдөхийг анхны хүү, мөн өсөлт бууралтын хязгаарлалт буюу cap нөхцөлүүд тодорхойлдог. Зах зээлийн өнөөгийн суурь түвшин өндөр хэвээр байгааг Bankrate болон Mortgage News Daily-ийн тоонууд илтгэнэ: 5/1 төрлийн хувьсах хүүтэй зээлийн дундаж анхны хүү Даваа гарагт 6.65 хувь байсан бол 30 жилийн тогтмол хүүтэй зээлийн дундаж хүү Баасан гарагт 7.48 хувь байжээ.

Төлбөр өсөх эрсдэлийг ICE-ийн зарим жишээ тод харуулж байна. 2019 онд олгогдсон долоон жилийн хувьсах хүүтэй зээлүүдийн дунд анхны хүү 3 хувь, үлдэгдэл өрийн медиан хэмжээ 548,000 ам.доллар байсан бөгөөд одоогийн хүү болон cap-уудын нөлөөгөөр медиан шинэ хүү 6.06 хувь болж, сарын төлбөр медианаар 1,080 ам.доллараар өсөх эрсдэлтэй байна. Харин 2023 онд олгогдсон гурван жилийн хувьсах хүүтэй зээлүүдийн анхны медиан хүү 8.38 хувь, үлдэгдэл өрийн медиан хэмжээ 136,000 ам.доллар байсан ба энэ бүлгийн хүү медианаар 7.71 хувь болж буурч, сарын төлбөр 124 ам.доллараар багасах хувилбар ч гарчээ. Өөрөөр хэлбэл нэг хэсэгт нь “шок” үүсч болох ч нөгөөд нь тодорхой хэмжээнд амьсгаа авах боломж гарч байна.

Зээлдэгчдэд мэдээлэл хүргэх зохицуулалт ч энэ үеийг чиглэжээ. Хэрэглэгчийн санхүүгийн хамгаалалтын товчоо эхний шинэчилсэн төлбөр хэрэгжихээс 210-240 хоногийн өмнө мэдэгдэл хүргэхийг шаардаж, түүнээс гадна 60-120 хоногийн өмнө бодит шинэ хүү, шинэ сарын төлбөрийг тусгасан дараагийн мэдэгдэл очдог. Гэсэн ч дахин санхүүжүүлэх сонголт үргэлж “хямд гарц” болж чаддаггүй: Fannie Mae-ийн хэлснээр хаалтын зардал зээлийн дүнгийн 2-5 хувьтай тэнцэх нь түгээмэл бөгөөд 300,000 ам.долларын зээл дээр 6,000-15,000 ам.доллар болно.

Мэргэжилтнүүдийн хэлж буйгаар хамгийн түрүүнд эрсдэл өөр дээр нь шилжсэн бүтэц гэдгийг зээлдэгчид ойлгох хэрэгтэй. Urban Institute-ийн Housing Finance Policy Center-ийн Лори Гүүдман CNBC-д “Хувьсах хүүтэй зээл авахдаа та бага зэрэг доогуур хүү авсан ч хүү өсөөд сөргөөр нөлөөлөх эрсдэлийг өөр дээрээ авсан” гэж хэлээд, “Харамсалтай нь тэр эрсдэлийн хувилбар бодитоор биеллээ” гэж нэмжээ. NerdWallet-ийн Кэйт Вүүдийн тайлбарласнаар “Өөрчлөлтүүд таны санхүүд хэт дарамт үүсгэхээр байвал хэмнэлт бага байсан ч тогтмол хүүтэй зээл рүү дахин санхүүжүүлэх нь дээр,” харин “Эрсдэл даах чадвартай, хувьсах үе шатыг давах санхүүгийн боломжтой бол одоогийн зээлээ хадгалах сонголт үргэлж бий” гэсэн байна. Coast2Coast Mortgage-ийн Дуэйн Бузиак мөн “Зарим нь зүгээр, орлого нь нэмэгдэж, албан тушаал ахисан учраас нөхцөл нь дээр болсон. Гэхдээ бүгд тийм биш” гэж ярьжээ. Төлбөрийн дарамт хүндрэх эрсдэлтэй гэж үзвэл зээлдэгчид Орон сууц, хот байгуулалтын яамны зөвлөх үйлчилгээтэй холбогдож болох бөгөөд Вүүдийн хэлснээр хамгийн бага хүү санал болгуулахын тулд аль болох “хүчтэй зээлдэгчийн зураглалтай” байх шаардлагатай байна.