Улаанбаатарын хаусны эрэлт, идэвхтэй нийлүүлэлт агшиж, худалдан авагчид бодит нөхцөлийг нягтлах шаардлага нэмэгдлээ

RE/MAX Mongolia-ийн 2026 оны I, II улирлын RED тайланд Улаанбаатарын хаусны зах зээлд 106 төсөл бүртгэгдсэн бөгөөд идэвхтэй нийлүүлэлт агшиж буй зураглал гарав. Тайланд дурдсанаар эдгээрээс 56 төсөл захиалга авч, 46 төсөл зогссон байна. Мөн дөрвөн төсөл захиалгаа эхлээгүй гэж тэмдэглэжээ. Энэ нөхцөлд худалдан авагчид сонголтоо зөвхөн зарласан мэдээлэлд найдалгүй, бодит нөхцөлөөр нь нягтлах шаардлага нэмэгдэж байна.

Захиалга авч буй төслүүдийн санал болгож буй хаусны тоо 2026 оны I улиралд 2,839 байсан бол II улиралд 2,250 болж 20.7 хувиар буурсан нь нийлүүлэлтийн хумигдлыг илүү тодорхой болгож байна. Төслийн тоо олон харагдавч захиалга авч буй хэсгийн бодит санал болголт ийнхүү багассан нь худалдан авах шийдвэр гаргах хугацаа, шалгах шалгуурыг чангатгах дохио гэж тайланд үзэж болохоор байна. Ялангуяа захиалга зогссон 46 төсөл, захиалгаа эхлүүлээгүй дөрвөн төсөл зэрэг ангиллууд нь зах зээл “идэвхтэй” харагдах байдлаас ялгаатай дүр төрх бий болгоно. Ийм үед худалдан авагч талд төслийн явц, нөхцөл, саналын нарийвчлалыг нэг бүрчлэн тулгаж харах хэрэгцээ өснө.

Нийлүүлэлтийн газарзүйн төвлөрөл ч зах зээлийн өрсөлдөөн, үнийн ялгааг тодотгож байна. 2026 оны II улиралд идэвхтэй нийлүүлэлтийн 83.6 хувь нь Баянзүрх, Хан-Уул дүүрэгт төвлөрсөн гэж RED тайланд тусгасан нь хоёр дүүрэгт өрсөлдөөн илүү ширүүсэж, бүсийн онцлогоос шалтгаалсан үйлчилгээний чанар, саналын ялгарал тодрох боломжтойг харууллаа. Нийлүүлэлт ийм байдлаар төвлөрөх тусам худалдан авагчийн хувьд сонголт нь өргөн мэт боловч бодит шалгуураар шүүж үзэх шаардлага улам нэмэгдэх эрсдэлтэй. Түүнчлэн нэг бүсэд “өрсөлдөөнтэй” гэж харагдавч төслийн явц, төлөвлөлт, саналын бодит хэрэгжилт нь өөр өөр байж болно.

Үнийн түвшний хувьд II улиралд захиалга авч буй хаусны нэг ам метрийн санал болгож буй дундаж үнэ 5.97 сая, медиан үнэ 5.42 сая төгрөг гэж мэдээлжээ. Ангиллаар нь авч үзвэл стандарт 4.53 сая, дундаж 4.89 сая, бизнес 7.15 сая, өндөр 9.13 сая төгрөг байна. Гэхдээ тайланд дурдсан үнэ нь зах зээлд санал болгож буй үнэ бөгөөд бодит хэлцлийн үнэ, хөнгөлөлт, төлбөрийн нөхцөлөөс ялгаатай байж болохыг анхааруулсан нь гол сануулга болж байна. Үнийн шошго дээрх тоо худалдан авах шийдвэрийн ганц хэмжүүр биш тул хэлцлийн нөхцөл, санхүүжилтийн зохицуулалт зэрэг бодит параметрийг тулгах шаардлагатай гэсэн үг.

Төслийн жишээнд Monterra Resort & Villa-гийн тухайд Жаргалантын аманд байгальд ойр байршил, гэр бүлийн хувийн орон зай, нэгдсэн төлөвлөлттэй хотхоны орчныг хослуулахыг зорьж буйгаа дурджээ. Төслийг хэрэгжүүлэгч Цаст Констракшн ХХК 2003 оноос барилга угсралтын салбарт ажиллаж байгаа бөгөөд Monterra-г урт хугацаанд үнэ цэнээ хадгалах амьдрах орчин болгон хөгжүүлэх зорилго тавьсан байна. Нийлүүлэлт хумигдаж, төвлөрөл нэмэгдсэн энэ үед төслийн ялгарал нь зөвхөн байршил, ангиллаар тогтохгүй, амлалтаа хэр бодитоор хэрэгжүүлж буйгаар ч хэмжигдэхээр байна. Тиймээс худалдан авагчид зах зээл дээрх санал бүрийг нэг ижил гэж үзэлгүй, бодит нөхцөл, саналын хэрэгжилт, үнийн бодит зураглалыг зэрэгцүүлэн шалгаж сонголтоо хийх шаардлага улам тодорч байна.